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外围必赢亚洲 拒绝炒房、摆脱房地产依赖,长沙如何领跑经济增速
2020-01-11 13:33:45 作者:匿名

外围必赢亚洲 拒绝炒房、摆脱房地产依赖,长沙如何领跑经济增速

外围必赢亚洲,长沙房价又一次引起外界关注。

12月11日,湖南省长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(下称《通知》)红头文件。

《通知》进一步加强长沙市商品住房价格管理,明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税金”,其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数,平均利润率为6-8%。《通知》自公布之日即12月11日起执行。

中原地产首席分析师张大伟对第一财经分析,该政策并非完全的新政策,长沙市发改委早在2017年就发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%至8%。

根据媒体报道,当地发改委相关人士12日回应称,《通知》的出台,是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松的解读系误读。

“两年前就出台了这个控制利润的政策,恰恰说明了长沙对楼市调控的力度。”张大伟告诉记者,长沙楼市调控政策的力度和手段都是二线城市中最强的,长沙在最大程度地摆脱对房地产的依赖度。

拒绝炒房的长沙

从经济基本面来看,长沙gdp位居全国第十四位,是中部地区第二个进入gdp万亿俱乐部的城市,居民人均可支配收入居中部第一位。

不过在房价方面,长沙不仅远不如武汉,也比同处中部的郑州、合肥和南昌都要低。中国城市房价行情平台的数据显示,2019年11月长沙房价为每平方米11007元,位居城市榜第59位,而同期南昌为12606元,合肥为15799元,武汉为18496元。西部的昆明为13331元,西安为14657元,都高于长沙。

房价收入比也很能说明问题。根据上海易居房地产研究院今年7月发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》,长沙的房价收入比为6.4, 是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市,购房压力相对较小。

较低的房价水平背后,是当地对楼市的严厉调控。2018年6月25日,长沙官方在通气会上表示,“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。”

当天,长沙市发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,打响长沙市“反炒房”攻坚战打响,全面升级楼市政策调控,从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等方面出击,全力保障刚性购房需求,遏制投机炒房行为,多项措施都是二线城市中最严厉的。

根据《通知》,夫妻离异后,任何一方2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

当地一家房地产开发企业人士告诉第一财经记者,一般来说,一手楼从签约到取得不动产权证需要一段较长时间,再加上如此长的限售期,算下来要七八年才能交易,这也在很大程度上减少了炒房的土壤。

地价在很大程度上影响着房价。在土地供应方面,长沙要求住宅用地供应中,安居型住宅用地占比不少于60%,安居型住房优先供应首套刚需购房群体,采取限房价方式供地。

张大伟告诉记者,长沙的土地供应中,限价土地占比非常高,在二线城市中遥遥领先。因此,虽然长沙土地供应量不小,但土地出让金并不靠前,楼面价也远低于同类型省会城市。

根据中原地产研究中心的统计,今年上半年,在长沙供应的土地规划建筑面积位列前茅的情况下,土地出让金为299亿元,位列各大城市第26位,仅为杭州的1/5,武汉的1/3之一左右。其楼面价不仅远不如东部沿海发达地区的大城市,也比中西部的很多省会城市如武汉、合肥、郑州、成都、昆明、西安、南宁等都低。

湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华近期在接受人民日报专访表示,“限地价、限房价”等系列措施,虽然从短期来看影响了财政收入,是一种“劣势”,但从长期来看抑制住了房价的非理性上涨,对实体经济尤其是制造业高质量发展大有裨益。

实体制造业引领 长沙经济增速领跑

长沙的表现证明,房价低的城市,城市竞争力、经济增速并不见得低。

2008年长沙gdp为3000.98亿元,在各大城市中位列第22位。到2018年,长沙gdp达到11003.41亿元,位居各大城市第14位。十年间,长沙gdp增长了267%。根据第一财经记者统计,长沙也是近十年来30多个主要一二线城市中,经济增长最快的城市之一。

今年前三季度,长沙gdp增速达到了8.3%,在前20强城市中领跑。

经济的快速发展,主要是依靠强劲的实体经济尤其是制造业的带动。这些年,长沙主打产业装备制造业、文化产业、医药、汽车。以装备制造业为例,长沙涌现出了三一重工、中联重科、山河智能等企业。

数据显示,今年1~10月长沙全市规模工业增加值增长9.1%。

湖南省社会科学院城市发展研究中心主任童中贤对第一财经分析,近十几年来,长沙的产业发展态势非常好,工程机械、汽车等产业迅猛发展,这些产业刚好契合了2008年以后大规模基础设施建设和内需迅速扩大的需求。装备制造业对上下游产业的带动作用很强。

另一方面,近年来长沙的科技创新发挥了很大的作用,不少新兴产业发展起来。2018年长沙高新技术企业数量超过2300家,在中部地区仅次于武汉。

童中贤说,长沙本身拥有的教育、医疗、文化资源比较好,加上房价低、生活成本低,生活压力相比其他城市小一些,近两年长沙吸纳人才、人口的能力比原来提高了很多,人口、人才流入速度大幅加快。而人才对经济的拉动作用非常大。

数据显示,2018年,长沙常住人口增加23.66万人,是人口增长最快的十个城市之一,在中部地区位居第二位。

长沙市委书记胡衡华在上述专访中表示,对于长沙而言,发展的基础在制造业,发展的优势在制造业,发展的出路还在制造业。没有高质量的制造业,长沙的高质量发展就难以为继。

胡衡华说,推进制造业高质量发展,关键在人才。吸引大量工程师、创新人才,长沙有两大优势。一是基础教育发达,市委高度重视中小学教育,全市每年增长学位几万个;二是房价较低,在同类城市中处于较低水平,是吸引人才的重要砝码。近几年,长沙每年流入人口都在20万以上,位居国内前列。人才的大规模流入,是长沙先进制造业的最大支撑。

胡衡华表示,长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖,走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前,长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快,但不可持续;制造业发展慢,但可持续,是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前,我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路,我们会一直走下去。

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